房價上漲 非關利率影響房市反轉 

住展房屋網 – 2013年9月30日 上午9:58

【住展房屋網/台北報導】央行召開今年第3季理監事會議後,央行總裁彭淮南罕見呼籲房貸戶留意利率上升風險,被解讀為央行將展開升息循環,房貸利息勢必加重。甚至有業者與學者認為,利率一旦升到3%,房市投資客將撤出,且房市可能由多轉空,房價會開始下跌。住展雜誌企研室認為,上述說法都言之過早,且缺乏歷史經驗或學理作支撐。

首先,投資客退不退場,與利率調漲多少百分點關係並不大。不可否認的,當利率調升,投資客資金成本與投資風險連袂提高,常理上就會減少房市投資;但對一個投資客而言,退不退出房市所評估的依據,是在於「獲利的多寡」,並非只看「利率高低」。

假使今日利率降到0%,但房價連年跌跌不休,試問投資客就會一窩瘋湧入嗎?反之,即使利率調升至3%,但全台房價年漲幅仍維持在10%以上,投資房市的獲利仍遠大於定存利率,投資客如何會退場?

因此,住展企研室表示,房市多空的評估標準,並非單一指標或數據就能決定;若單純只以利率調高為依據,就論定未來投資客就會退場,未免過於武斷,且不盡客觀。

其次,又有人認為利率漲至3%,台灣房市就會反轉進入空頭,就連台北市副市長張金鶚接受經濟日報記者訪問時亦如斯言。那麼,我們回頭檢視台灣房市過去歷史走勢,是否利率在3%之上,房市一定是空頭呢?答案絕對是否定的。

當然,利率調升對房市需求也許會產生抑制效果,但若觀察我國過去房市景氣循環,並專就「利率」與「房價」二者作繫聯比對,就會知道利率與房市空頭並無「絕對相關」,而是與整體經濟有較密切的因果;至於台灣房市史上引爆空頭的導火線,也並非利率上揚所造成。

所以若說利率升到3%房市就會反轉,顯然欠缺更有力的例證。唯一較合理的說法,是長年的低利率養出浮濫、虛胖的房市需求,這些需求中,夾雜著許多信用能力較差的房貸戶,無力去支撐利率升高成本而違約;但這些違約量是否會構成房市反轉條件,仍在未定之天。

住展房屋網企研室再次強調,我們雖然也不樂見房價漫無止盡狂飆,但自由經濟市場變化莫測,並非藉由單一指標就可以猜測多空,房市當然也是如此;若如利率上升到3%房市就會進入空頭,說法不僅太過粗糙、也欠缺邏輯,更違背經驗法則。

 

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